Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif composé de biens à usage commercial ou d’habitation dont le principe repose pour les investisseurs sur l’acquisition de parts. La SCPI est gérée par une société de gestion moyennant le paiement de frais de gestion et versera aux investisseurs les dividendes potentiels . Comment fonctionne ce type de placement, quels sont ses avantages, ses inconvénients et pourquoi connaît-il un tel succès ? Eléments de réponse.
En quoi consiste une SCPI d’entreprise ?
On parle de SCPI d’entreprise pour désigner des sociétés investies principalement en immobilier du secteur tertiaire tel que locaux destinés à des organisations de santé, à l’hôtellerie ou bien au commerce. Ce type de société se distingue d’autres typologies, telles que la SCPI fiscale, qui permet à l’investisseur de bénéficier sous conditions (risque de perte en capital et durée minimale de détention de conservation des parts) d’une déduction de son impôt sur le revenu global.
Chaque société de gestion a sa propre stratégie d’acquisition. Ainsi, certaines SCPI vont plutôt se concentrer sur des immeubles de type locaux commerciaux telle que la SCPI Altixia Commerces, tandis que d’autres choisiront de concentrer leur stratégie vers des immeubles de bureaux comme la SCPI Eurovalys.
La société de gestion s’occupe du choix des locataires, de l’entretien des locaux, leur gestion administrative ou encore la perception des loyers. C’est également elle qui a la charge de distribuer les dividendes potentiels aux associés sur lesquels des frais de gestion sont prélevés. Les dividendes dépendent des loyers perçus et de la quantité de parts détenues. Ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse. Eventuel et potentiel car il est nécessaire d’avoir à l’esprit que ni le capital investi, ni l’objectif de rentabilité ne sont garantis.
Selon l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier), la France comptait 175 SCPI fin 2018, pour un TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) moyen de 4,35%. Il est à noter que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le taux de distribution sur valeur de marché (DVM) prévisionnel est non garanti et correspond au dividende annuel brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N, rapporté au prix de la part acquéreur moyen de l’année N (frais compris).
Quels sont les points forts et les risques de ce type de placement ?
Investir dans une SCPI est un placement risqué : ni le rendement ni le capital ne sont garantis, la valeur d’une SCPI évolue en fonction du marché de l’immobilier. En effet, les revenus locatifs peuvent diminuer et la valeur de revente peut être inférieure à la valeur d’acquisition. De plus, la SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux titres financiers (actions, obligations).
Bien que ce type de placement présente des risques, les atouts de ce placement sont nombreux, à commencer par un ticket d’entrée inférieur à l’investissement immobilier classique en direct, à savoir de quelques centaines à quelques milliers d’euros. Mais d’autres atouts peuvent être retenus :
- L’investisseur bénéficie d’une mutualisation des risques en répartissant son portefeuille sur plusieurs actifs, zones géographiques et locataires.
- Les dividendes potentiels issus des revenus locatifs constituent des sources de revenus complémentaires.
- Un investissement « sans aucune gestion», celle-ci étant effectuée par une société de gestion, en contrepartie de frais. La société de gestion est agréée par l’Autorité des Marchés Financiers.
- Les locataires d’une SCPI d’entreprise sélectionnés par la société de gestion sont des entreprises privées ou publiques, de taille et issus de secteurs variés . Cette sélection permet de diversifier la provenance des loyers. Investir dans ce type de produit implique cependant de s’inscrire dans une vision long terme, la durée d’investissement recommandée varie en fonction de la SCPI, généralement supérieure à 8 ans.
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